Страшен не «кадастр», а ошибка оценщика

До 1 января 2020 года все регионы должны перейти на налогообложение квартир или индивидуальных домов от кадастровой стоимости. Однако, по мнению начальника отдела налогообложения имущества и доходов физических лиц УФНС России, если бы в этом году налогообложение объектов недвижимости уже полностью строилось бы по кадастровой стоимости, бюджет потерял бы полмиллиарда рублей. Причина проста: кадастровая стоимость может снижаться, а вместе с ней снижаются и поступления от земельного налога.

Кадастровая стоимость недвижимости, в отличие от инвентаризационной, максимально приближена к рыночной. Она, как правило, определяется одновременно для большой группы объектов на основании математической модели с учётом ограниченного числа факторов, влияющих на эту стоимость, в то время как рыночная стоимость высчитывается для конкретного объекта с учётом всех факторов, влияющих на его стоимость. Среди факторов, определяющих рыночную стоимость — природные особенности земельного участка, наличие коммуникаций и объектов коммунальной инфраструктуры. При вычислении кадастровой стоимости число таких факторов ограничено.

Начиная с 2000-х годов оценка недвижимости по кадастровой стоимости применялась только в отношении земельных участков под нежилыми объектами, например предприятиями торговли и питания. Однако 2 года назад федеральный законодатель внёс изменения в Налоговый кодекс, позволяющие применять КС и при исчислении налога на жильё и имущество физлиц. Госдума, понимая сложность такого резкого перехода, летом этого года приняла закон 360-ФЗ, который дал право регионам вводить на территории конкретного субъекта Федерации мораторий на применение повышенной кадастровой стоимости. Меж тем в ряде регионов, где новый порядок расчётов вступил в силу, собственники уже возмущаются: мол, их землю и дома «завысили», а значит, и налог на недвижимость теперь им придётся платить куда более кусачий.

Как показывает практика, с 2006 года кадастровая стоимость многих объектов недвижимости в нашем регионе не менялась — и порой она на 30—50% ниже, чем инвентаризационная стоимость. Более того, на первом этапе перехода на кадастровую систему исчисления стоимости жилых объектов физлица будут платить налог по коэффициенту 0,2 — то есть даже меньше, чем платят сегодня. Вопрос в другом: долго ли так будет продолжаться, учитывая, что к 2020 году коэффициент должен подняться до единицы. Но что делать и куда обращаться, если собственник считает КС своей недвижимости завышенной?

Существует два механизма переоценки кадастровой стоимости, если ошибка при исчислении кадастровой стоимости объекта недвижимости допущена оценщиками — например, они отнесли земельный участок не к той группе использования, заявитель должен обратиться в Кадастровую палату. Если ошибки нет, следует определить рыночную стоимость объекта и попытаться привязать к ней КС. В этом вопросе лучше всего обраться к профессиональным оценщикам, осуществляющим услугу по оспариванию полностью и "под ключ".

Рассмотрением заявления на пересчет кадастровой стоимости занимается специальная Комиссия при Росреестре. Чтобы заявление было рассмотрено Комиссией, необходимо иметь отчет об оценке, кадастровые справки на каждый объект, нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на объект оценки и соответствующее заявление. В случае отказа Комиссии, можно оспорить это решение в судебном порядке. Впрочем, до суда лучше не доводить — если отчёт оценщика о рыночной стоимости объекта соответствует законодательству об оценочной деятельности и вся процедра сделана правильно, вероятность положительного решения Комиссии очень высокая.

Следует отметить, что ввязываться в такой спор имеет смысл далеко не всем собственникам недвижимости, а лишь тем, кто владеет большими земельными участками, предназначенными для коммерческих целей. У обычных граждан, как правило, различие между рыночной и кадастровой стоимостью имущества мизерное, а расходы на процедуру оспраривания высокие. Тем не менее комиссия Росреестра в 2016 году оказалась буквально заваленной заявлениями от предпринимателей, недовольных оценкой их имущества.

Полезно знать

Как узнать кадастровую стоимость своей недвижимости? Это можно сделать двумя путями: в электронном виде — на сайте Росреестра, в бумажном — в офисах многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ). Также с помощью электронного сервиса «Публичная кадастровая карта», зная кадастровый номер земельного участка, можно узнать его основные характеристики, в том числе какова его площадь, разрешённое использование (предназначен для индивидуального жилищного строительства или строительства многоквартирного дома), размежёван он или нет. Сведения о кадастровой стоимости предоставляются бесплатно в виде кадастровой справки. Но чтобы воспользоваться этой услугой, гражданину обязательно нужно знать кадастровый номер квартиры или земельного участка.